Aktuell vergeht kein Tag, an dem nicht Fernsehen oder Zeitungen berichten, wie schwer es für junge Familien geworden ist, überhaupt noch eine eigene Immobilie zu erwerben. Das ist sicher richtig, denn es gibt inzwischen ein ganzes Bündel von Problemen: Die Preise für Häuser/Wohnungen sind über 11 Jahre nur steil nach oben gegangen – erst jüngst gibt es einen Rückgang von 2,0 – 6,2 %, aber bei insgesamt gesunkenem Angebot. Die Materialpreise sind im Vergleich zur Vor-Corona-Zeit um 35 % gestiegen – Lieferfristen betragen inzwischen 16 – 18 Wochen, bei Wärmepumpen z. T. über 12 Monate. Die Anschaffungsnebenkosten sind nach wie vor sehr hoch, 5 – 10 % vom Kaufpreis – in manchen Regionen sind die Maklerhonorare doppelt so hoch wie in anderen. Last but not least hat sich das Zinsniveau seit 2021 fast vervierfacht – für Mitte 2023 ist von 4,0 bis 4,5 % p. a. für 10 und 15 Jahre Zinsbindung auszugehen. Also insgesamt keine gute Basis für einen erfolgreichen Immobilienerwerb?

Verzweifeln ist aber auch keine Lösung – es hilft nur eine ehrliche Bestandsaufnahme. Außerdem gehören die Mediziner immer noch zu den Besserverdienenden und haben so eine bessere Ausgangsbasis. Mit folgenden Schritten kommen Sie immer noch an eine eigene Immobilie:

1) Werden Sie sich über Ihr realistisch zur Verfügung stehendes Budget
klar!

* Wieviel Eigenmittel haben Sie zur Verfügung – Banken sehen gerne 10 bis
15% des Gesamtkosten als Eigenmittel, gerne auch mehr? – Können Sie
wirklich die gesamte vorhandene Liquidität für Ihr neues Zuhause
einsetzen, oder müssen Sie Beträge für künftig anfallende Steuern,
Beiträge zur Standesversorgung etc. davon abziehen. Außerdem
benötigen Freiberufler immer einen gewissen liquiden Risikopuffer. –
Hier hilft nur schonungslose Ehrlichkeit in der Betrachtung.

* Wieviel Geld kann ich wirklich langfristig jeden Monat entbehren und
damit für den Kapitaldienst für eine Finanzierung einsetzen?

* Welchen Betrag muss ich davon abziehen, für den Fall, dass ich in den
nächsten Jahren eine Familie unterhalten muss?

* Von diesem Betrag ziehen Sie einen Sicherheitspuffer ab –
mindestens 20%!

* Welche Zuschüsse oder Beihilfen können Sie einplanen?

* Können Sie mit Sicherheit Gelder aus der Familie (Schenkungen) zu
einem fixen Termin einplanen?

* Nach Fertigstellung/Bezug – aber erst dann – können Sie den Betrag,
den Sie bisher für Ihre Miete aufgewendet haben, für die Finanzierung
nutzen, aber, denken Sie auch dran, dass Sie erhöhte Nebenkosten für
den „Betrieb“ Ihrer Immobilie haben. Rechnen Sie mindesten mit
€ 3,-/m² und Monat! – Und bis zur Fertigstellung fallen sog. Bauzeitzinsen
an!

* Lassen Sie Ihre Planung frühzeitig vorab von einer Bank überprüfen.
Wenn die Bank Ihre Überlegungen teilt, dann können Sie sehr schnell
eine Finanzierungsbestätigung erhalten, sobald Sie Ihre Wunsch-
immobilie gefunden haben. Damit sind Sie schneller als Ihre
  Mitbewerber!

2) Wenn Sie nun Ihr Budget kennen, dann überlegen Sie, „welche Immobilie
will ich“?

  * Eine gebrauchte Immobilie ist oftmals günstiger als eine neue – dafür
müssen Sie sich ganz ehrlich in größerem Umfang mit den vorhandenen
Maßen und Einteilungen abfinden können. Außerdem müssen Sie
zusätzliche Kosten für eventuelle Umbauten und für die energetische
Ertüchtigung einplanen. . Nehmen Sie bei ernster Kaufabsicht einen
Sachverständigen mit, der eventuelle Mängel erkennen kann.

    * Machen Sie Abstriche bei der gewünschten Wohnfläche, das spart
viel Geld. Sparen Sie nicht an der Ausstattung, denn „billig gekauft ist
oft zweimal gekauft“, aber lassen Sie sich bei einer Bemusterung nicht
hinreißen (es gibt Wasserhähne für € 400,-, aber die für € 150,- sehen
       auch noch gut aus und funktionieren. Außerdem brauchen Sie die Art
der Armarturen in jedem Bad dreimal, für Waschbecken, Dusche und
Wanne! Drehen Sie die angebotenen Fliesen um, da steht der Preis –
und der Bauträger hat in seinem Festpreis nur Fliesen bis zu einem
Wert  von z. B. € 20,-/m² angeboten.) Hier hilft nur strenge
Ausgabendisziplin!

 
  * Überlegen Sie genau, ob Sie wirklich den vollen KfW-Standard haben
müssen. Um den zu erreichen müssen Sie in etwa doppelt so viel Geld
aufwenden, wie bei einer normalen  Ausführung und die Zeit, bis Sie
diese Mehrkosten durch Einsparungen wieder hereingeholt haben liegt
meist bei über 20 Jahren. So lange leben manche Bauteile nicht.

  * Schieben Sie aber unbedingt notwendige Sanierungsmaßnahmen
(Umbau innen, neues Bad etc.) nicht auf, sondern erledigen Sie dies vor
Ihrem Einzug. Später wollen Sie nicht mehr auf einer Baustelle mit
Lärm und Zementstaub, der sich überall verbreitet, leben.

  * Ganz große Vorsicht mit Sonderwünschen – gleich zu Beginn schon der
Ausbau des großen Dachgeschosses, vielleicht noch ein 2. Bad im
Dachgeschoss, Parkett statt Laminat überall, etc. – und schon sind
Mehrkosten von € 40.000.- bis 100.000.- entstanden, die Sie nicht in
 Ihrem Budget hatten. Das Budget ist aber unbedingt einzuhalten! – Was
Sie jedoch unbedingt tun sollten ist, z. B. alle Leitungen schon hoch bis
ins Dachgeschoss legen zu lassen, damit Sie bei einem späteren Ausbau,
keine Wände in den anderen Stockwerken mehr aufreißen müssen –
auch die Treppe sollte schon bis ganz ober gehen und dann an einer Tür
enden.

3)   Erarbeiten Sie sich zusammen mit Ihrer Bank eine intelligente
Finanzierungsstruktur!

   * Wählen Sie eine ausreichend lange Laufzeit, z. B. 20 Jahre, die genau
zu Ihrem Budget passt. Damit wird die feste monatliche Belastung,
also die Annuitätenraste, nicht so hoch. – Den verständlichen Wunsch
nach schnellerer Tilgung regeln Sie über die Vereinbarung einer
jährlichen Sondertilgungsoption im Darlehensvertrag, also ein
zusätzliches Tilgungsrecht, aber keine feste Verpflichtung – so können
Sie flexibel auf finanzielle Veränderungen reagieren.  

  * Sehen Sie zu, dass Sie nach Möglichkeit einen festen Zinssatz für die
gesamte Laufzeit Ihres Darlehens vereinbaren.  Aktuell gibt es die
ersten Schieflagen bei Bauherren, die dies vor 8 oder 9 Jahren nicht
getan haben und nun mit mehreren hundert Euro monatlicher
Ratenerhöhung konfrontiert sind.  Die Inflation ist zurück und die
Zinssätze werden tendenziell weiter steigen. – Natürlich können die
Zinsen in 10 Jahren auch niedriger liegen, dann ärgern Sie sich – aber
immer noch besser als ein Notverkauf, weil die Zinsen weiter
gestiegen sind und Sie die Raten nicht mehr bezahlen können.

* Aktuell kommt der gute alte Bausparvertrag wieder in Mode, weil Sie
sich damit auch heute noch ein relativ niedriges Zinsniveau für ein
Anschlussdarlehen in 10 Jahren sichern können. Das Problem dabei
ist, dass Sie bei einem Bauspardarlehen in etwa nur so lange Zeit zur
Tilgung haben, wie Sie vorher als Einzahlungszeit hatten, was
bedeutet, die Tilgungsraten sind relativ hoch – häufig zu hoch. – Wenn
Ihnen diese Variante angeboten wird, dann lassen Sie sich
unbedingt die gesamte Belastung mit  a l l e n Beträgen durchrechnen
und vergleichen Sie die Summe mit Ihrem Budget. (Es gibt bekannte
Banken, die Ihnen auf 26 Seiten Hochglanz Ihre Finanzierung
wunderbar darstellen, aber die Kosten für einen Bausparvertrag von
€ 500.000,-, den Ihnen der Berater dort verkauft hat, nicht angeben.)

* Wenn Sie sicher zu einem späteren Zeitpunkt eine Zuwendung aus
der Familie erhalten werden, dann lässt sich dafür ein separates
Darlehen mit kürzerer Zinsbindung vereinbaren.

4) Bleiben Sie genauso diszipliniert während der Bauphase:

* Wenn Sie neu bauen oder sanieren: Führen Sie ein Bautagebuch und
machen Sie Fotos (keine Selfies für Facebook oder Instagram, sondern
beweissichernde Fotos von jedem Detail!) und sehen Sie zu, dass
mindestens ein Ehepartner jeden Tag auf der Baustelle nach dem
rechten schaut. Nur so erkennen Sie rechtzeitig, wenn etwas schief
läuft (Der Abstand einer Türöffnung bis zur nächstgelegenen Wand
muss eben mindestens 60 cm, plus Dicke des späteren Verputzes,
betragen,  damit Sie  im Schlafzimmer einen Schrank hinstellen und
auch noch die Türe öffnen können – nur 58 cm sind zu wenig. Und
wenn Ihre Badewanne 2m lang ist, dann hilft Ihnen eine
Rohbaunische von 198 cm nicht, in dem Fall muss die gerade
aufgemauerte Wand eben wieder weg – ohne Mehrkosten für Sie. Das
geht auch gut, solange der Mörtel noch nicht trocken ist.  – Es wird Sie
zwar wundern, bei den präzisen Anforderungen, die Sie in Ihrem
Beruf gewohnt sind, und bei Baukosten von € 600.000,- bis 800.000,-,
aber die kleinste Maßeinheit am Bau ist eben „eine Daumenbreite“.
 Alles, was in dieser Toleranz liegt ist kein Mangel. Es gibt noch eine
Reihe von Spielregeln dieser Art.

* Bleiben Sie bei Ihrem einmal abgestimmten Bauplan, denn jeder
kleine Änderungswunsch zieht am Bau i. d. R. mindestens 5 weitere
Änderungen nach sich – und jede dieser Änderungen kostet
mindestens € 1.000.-.

* Hüten Sie sich vor Selbstüberschätzung bei eventuellen
Eigenleistungen – Sie sind Arzt und kein Bauhandwerker! Außerdem
können Sie in der gleichen Zeit mehr verdienen, als der
    Handwerker kostet. Es macht keinen Sinn, sich körperlich oder bei
der Ausführungsqualität zu übernehmen und wenn andere Gewerke
von Ihnen abhängig sind, geht jede Verzögerung –  kostenpflichtig –
zu Ihren Lasten.

* Falls es doch einmal zu größeren Mängeln gekommen sein sollte (Bitte
merken: „Es gibt keinen Bau ohne Mängel!“), dann ist anstelle von
Streiten und der Drohung mit dem Anwalt, eine andere Taktik meist
erfolgreicher: Packten Sie den Meister der für das mangelhaft
errichtete Gewerk verantwortlich ist, bei seiner Ehre, im Sinne von
„bei Ihrer großen Erfahrung und Ihrem Geschick, ginge das doch
sicher noch ein bisschen besser“.

* Wenn alles fertiggestellt ist, kommt die formelle Abnahme (u. U. auch
schon vorher für einzelne Gewerke). Wenn Sie einen Architekten
haben, dann wird der Sie dabei begleiten, das Honorar dafür haben
Sie gleich zu Beginn in dem Vertrag mit ihm vereinbart. Wenn Sie
   schlüsselfertig vom Bauträger kaufen, dann ist es durchaus hilfreich,
einen Bausachverständigen zur Abnahme mitzunehmen, der die
vorhandenen Mängel erkennt und mit Vorschriften argumentieren
kann  – auch hier lohnt sich das relativ geringe Honorar im
    Vergleich zu den Kosten, die ggf. für Anwalt, Gericht und
Mängelbeseitigung erforderlich sind – und Ihre Nerven  schont das
allemal.

* Eine alte Weisheit besagt, „Am Bau hält alles 5 Jahre.“ So lange muss
jeder Handwerker für auftretende Mängel die Gewährleitung
übernehmen. Also machen Sie sich eine Liste, bei welchem der bis zu
20 Gewerke, diese Frist ausläuft und legen Sie die ein halbes Jahr
davor auf Wiedervorlage. Dann gehen Sie zu diesem Zeitpunkt mit
offenen Augen durch Ihre gesamte Immobilie durch und wenn Sie
Mängel entdecken zeigen Sie diese schriftlich und rechtzeitig an
    – auch das spart viele Geld.

Wenn Sie diese Regeln beherzigen, also realistisches Budget aufstellen, vernünftiger Objektgestaltung und intelligente Finanzierungsstruktur, dann können Sie, als erfolgreicher Arzt, auch heute noch erfolgreich Immobilieneigentum erwerben. Viele Glück und viele Freude dabei.