Die Zinsen sind und bleiben niedrig, die Preise für Immobilien haben sich – in den meisten Regionen – in den letzten 10 Jahren mindestens verdoppelt und der Anstieg wird sich wohl auch 2020 fortsetzen – allerdings hinkt die Steigerung bei den Mieten seit einiger Zeit hinter der Preissteigerung her. Lohnt es sich also noch in Immobilien zu investieren?

Der HVB-Volkswirt und Börsenkolumnist Kornelius Purps (www.hvb.de) sagt, „Die Phase niedriger oder gar negativer Zinsen werden wir nicht einfach aussitzen können. Vielmehr wird das auf Jahre hinaus die neue `Normalität´.“ Dies bedeutet, dass wir alle uns nach Alternativen zur Anlage umsehen müssen. Ein gutes Medium zur Altersvorsorge sind dabei grundsätzlich einmal auch die Immobilien. Die Stiftung Warentest hat Mitte 2019 festgestellt, dass sich ein Immobilienkauf in Deutschland durchaus noch lohnen kann! Es gilt allerdings bestimmte Aspekte zu beachten – der niedrige Zins allein reicht dazu nicht aus!

Hier nun eine Übersicht über die wesentlichen „Knackpunkte“, die es zu beachten gibt:

• Was bekommen Sie für den geforderten Kaufpreis?

In vielen Großstädten stimmt das Preisleistungsverhältnis nicht mehr – oder Sie bekommen eine Immobilie in einer wenig gesuchten Lage, die Sie später nicht oder nur unter Wert verkaufen können. Sog. „Schnäppchen“ sind mehr als selten geworden. Will man ein eigengenutztes Objekt erwerben, in dem man lange wohnen möchte, dann darf das schon einmal ein wenig teurer sein – aber, trotz aller schönen Träume, nicht teurer als Sie sich wirklich gut leisten können! Sonst leidet langfristig das Familienleben darunter.

Wichtig ist, dass diese Immobilie noch „Potenzial“ hat – z. B. ein noch nicht ausgebautes Dachgeschoss oder die einfache Möglichkeit Sie später im Alter barrierefrei gestalten zu können. Ein privater Tipp: Wenn Umbau-maßnahmen notwendig sind, dann bitte vor dem Einzug erledigen – später machen Sie das nicht mehr.

Bei einer Immobilie zur Kapitalanlage ist dagegen die Netto-Rendite wichtiger, also das, was Ihnen übrig bleibt, wenn Sie Finanzierungskosten, Hausverwaltung, nicht-umlagefähige Nebenkosten, Reparaturen und ggf. Kosten des Leerstands berücksichtigen. Vor vielen Jahren hat man einen Vervielfältiger von 13 – 14 auf die Netto-Jahreskaltmiete als Wertmaßstab angelegt – heute geht dieser Wert bis zum 33- oder gar 36-fachen.

Relativ normal sind Werte von 22 – 26, d. h. bei € 1.000,-/Monat Netto-Kaltmiete darf die Wohnung € 264.000,- bis € 312.000,- kosten – das ergibt also Netto-Renditen von 3,85 – 4,55%. Die Brutto-Rendite sollte bei 4 – 5 % liegen. Droht in Ihrer Kaufregion evtl. ein sog. „Mietpreisdeckel“, so ist dieser Fakt natürlich bei der Kaufentscheidung und der Preisverhandlung zu berücksichtigen.

Eine andere Kalkulationsmöglichkeit besteht im Preis/m² – bei einer ETW mit einem Kaufpreis von z. B. € 400.000,- und 80 m² Wohnfläche sind das € 5.000,-/m². Ob das viel oder wenig ist, hängt von mehreren Faktoren ab, u. a. der Lage (das ist immer der wichtigste Faktor), der Verkehrsan-bindung, dem Alter, der Bauweise, der Ausstattung, dem Schnitt und der guten Vermietbarkeit. Suchen Sie in der gewünschten Gegend einfach einmal alle Angebote aus einem der vielen Immobilienportale heraus und ermitteln Sie mit dem Taschenrechner den Preis/m² und das Alter der Wohnung, so erhalten Sie ein Gefühl für den angemessenen Preis.

• Wie sollte ich finanzieren?

Warten Sie nicht zu lange mit der Entschuldung, d. h. planen Sie mindesten 2 – 3% Tilgung p. a. ein, bzw. eine so hohe Tilgung, dass Sie als Rentner unbedingt schuldenfrei sind! – Also, sollte man nicht erst mit Ende 50 eine Immobilie kaufen. – Bei meinen Freiberuflern nehme ich – auch bei vermieteten Immobilien – gerne einen Mix aus fester jährlicher Tilgung plus eine jährliche Sondertilgungsoption – so können wir die Tilgung flexibler an die Entwicklung der wirtschaftlichen und persönlichen Situation der Kunden anpassen.

• Soll ich – neben der Ärzteversorgung – allein auf Immobilien setzen?

Sicher nicht, Immobilien sind ein wichtiger Baustein, aber nur einer. Wie heißt es so schön, „von Immobilien kann man nicht runterbeißen“ Wer eine größere Summe braucht und alles investiert hat, muss verkaufen – dann zu jedem Preis. Gerade für die spätere Pflege braucht man viel Geld. Da empfiehlt es sich, neben einer altersgerecht gestalteten eigengenutzten privaten Immobilie auch ein oder mehrere vermietete Objekte zu haben, die konstant zusätzliche Einnahmen erbringen – aber immer auch ein größeres liquides Vermögen für größere Ausgaben.

Im Falle des Todes eines Ehegatten reduzieren sich die Mieten auch nicht auf 60%, wie bei der Rente, aber ein Teil der Einnahmen geht an die Miterben. Daher sollte bei größerem Immobilienvermögen und/oder mehreren Kindern – oder gar unklaren Erbsituationen – rechtzeitig ein Ehe- und Erbvertrag abgeschlossen werden, der alle notwendigen Regelungen enthält. Fragen Sie dazu einen Notar Ihres Vertrauens – und Ihren Steuerberater.

Aktuell sehen alle Marktteilnehmer noch keine Anzeichen für eine Immobilienblase in Deutschland, denn die Immobilienkäufe der jüngeren Zeit sind generell solide finanziert (meist werden Eigenmittel von 15 – 20% eingesetzt), die Kreditnehmer verfügen über gute Bonitäten und stabile Einkommens-verhältnisse (bis auf ein paar Branchen) und die Maßstäbe für die Kreditvergabe an Privatpersonen sind nach der EU-Richtlinie von 2016 deutlich angehoben worden.

Die Immobilie bleibt also grundsätzlich eine lohnenswerte Anlageoption und die Nachfrage danach wird nicht abreißen. Also, viel Spaß und Erfolg bei der Suche.