Die Preise für Wohnimmobilien steigen seit nunmehr gut 12 Jahren und es ist (fast) kein Ende abzusehen (für München prognostiziert die Deutsche Bank AG für 2024 das Ende des Anstiegs). In guten Lagen haben sich in dieser Zeit die Preise mehr als verdoppelt. Corona hat diese Entwicklung eher noch beschleunigt. Die Soll-Zinsen bleiben niedrig – mindestens wohl bis 2026 oder 2027 – wenn nichts Außergewöhnliches geschieht. Haben-Zinsen gibt es keine, dafür aber Einlagenverwahrentgelte! Daher überlegen sich derzeit viele Deutsche, ob sie nicht doch noch eine Immobilie erwerben sollten? Wenn Sie dabei ein erfolgreicher Arzt bleiben wollen, sollten Sie diese Fehler vermeiden:

1) Natürlich muss der Kaufpreis realistisch sein – da helfen Vergleichs-rechnungen (z. B. Quadratmeterpreise errechnen!) über die diversen Immobilienportale, wie Immowelt, Immoscout oder Planethome usw.. Ganz wichtig sind dabei unveränderbare Faktoren, wie die Lage!

Aber bitte unterschätzen Sie nicht die Nebenkosten! In der Regel fallen beim Kauf ohne Makler rd. 5,2 % Nebenkosten an (3,5% Grunderwerb-steuer plus Notariat und Grundbuchamt), mit Makler sind es leicht 10,2%. Da die Immobilien immer teurer werden, kommen da ganz ordentliche Beträge zusammen!  

2) Sparen Sie vorher ausreichend Eigenkapital an! Die Zeiten, in denen Banken mehr als 100% des Kaufpreises finanziert haben, sind vorbei – die unklare Erwerbssituation unter Corona tut hier ein Übriges. Banken unter-scheiden zwischen Eigennutzung (max. 95% des Kaufpreises werden     finanziert (der Rest, inkl. aller Nebenkosten müssen Eigenmittel sein!) und Vermietung (max. 85%).
Außerdem spielt der Eigenmitteleinsatz eine große Rolle beim Zinssatz: Wenn der Kredit bis max. 60% des Marktwertes beträgt, gibt es die günstigsten Zinsen (die, die Sie in Angeboten zu lesen bekommen!). Bei 75, 80 oder mehr Prozent wird der Zinssatz immer etwas höher!

Tipp: Gehen Sie niemals an Ihre finanzielle Schmerzgrenze, auch wenn das besichtigte Haus noch so schön ist – Sie werden es irgendwann bereuen!

Tipp: Überschätzen Sie nicht, welche Eigenleistungen Sie erbringen könnten – Ihre Hauptaufgabe ist die Praxis – und die wird sonst leiden, oder Ihre Gesundheit!

 3) Berücksichtigen Sie, dass die Zinsen irgendwann einmal wieder steigen werden! Wenn Sie, nur um einen besonders niedrigen Zinssatz zu bekommen, aktuell nur eine zehnjährige Zinsbindung wählen, aber eine Laufzeit von 20 der mehr Jahren haben, dann wird die Anschluss-      finanzierung in 10 Jahren deutlich teurer! (€ 770.000,- zu 0,65% kosten € 50.050,- p. a.  – bei 1,25% p. a. sind das schon € 96.250,-.) Nach 10 Jahren haben Sie erst deutlich weniger als die Hälfte des Darlehens getilgt! Sichern Sie sich das aktuelle Zinsniveau so lange es geht.

4) Wählen Sie die „richtige“ Tilgung! Wenn Sie über 15, 20 oder gar 30 Jahre finanzieren, dann werden in dieser Zeit sicher neue finanzielle Herausforderungen auf Sie zukommen – die KV-Zahlungen können sich verändern, neue Gesundheitsgesetzte können Probleme bereiten – oder    die Kinder gehen ins Studium (in der Branche rechnet man pro Monat bei Arzt-Kindern, die auswärts studieren mit € 1.245,-!). Wählen Sie eine überschaubare Laufzeit und vereinbaren Sie eine jährliche Sonder-tilgungsoption. So zementieren Sie nicht einen festen Tilgungssatz von 4 oder 5 % p.a. und damit sehr hohen Raten, sondern Sie nehmen – wenn Sie jung genug sind – z. B. 30 Jahre Laufzeit, dann haben sie nur 2,71% feste Tilgung und dazu 10 % Sondertilgungsoption.

So bleiben Sie absolut flexibel und können auf alle finanziellen Veränderungen reagieren – könnten aber Ihre Finanzierung in gut 6 Jahren vollständig tilgen!

5) Einbezug von Fördermitteln prüfen! Von der KfW gibt es für Eigennutzer das Wohneigentumsprogramm, außerdem diverse Programme für energetische Sanierung/Neubau. Diese zinsgünstigen Kredite können für Sie interessant sein, müssen es aber nicht. Manchmal ist der Zinssatz
der Hausbank genauso gut und die flexible Tilgungsmöglichkeit sogar noch viel besser! Um manche Zuschüsse zu bekommen, müssen Sie deutlich mehr in den Bau investieren, als Sie je zurückbekommen werden.

6) Sichern Sie nicht nur Ihre Immobilie gegen Risiken ab, sondern auch sich selbst! Eine Brandversicherung ist Pflicht, eine Wohngebäudever-sicherung nicht – ist aber sinnvoll. Falls Sie als Bauherr selbst etwas neu bauen oder kernsanieren, ist eine Bauherrnhaftpflicht sehr anzuraten. Es
gibt auch eher weniger sinnvolle Versicherungen. Hier ist gute Beratung gefragt.

Wie ist das aber bei Ihnen als Person: plötzlicher Tod, Krankheit oder Berufsunfähigkeit – sind Sie da ausreichend abgesichert? Je jünger Sie sind, desto geringer sind noch die Leistungen aus der Ärzteversorgung.

Was tun bei einer Scheidung? – Da wäre z. B. ein Ehe- und Erbvertrag (wie beim Praxiskauf) eine sehr gut Idee!

Wenn Sie diese einfachen Regeln beherzigen, wird Ihnen Ihre Baufinan-zierung sehr gut gelingen und Sie und Ihre Familie werden noch viel mehr Spaß an Ihrem Haus haben. So bleiben Sie auch ein erfolgreicher Arzt, da Sie die wirtschaftliche Basis Ihrer Praxis nicht aushöhlen.

Viel Spaß und Erfolg!